賃貸不動産・アパート経営をしているサラリーマンの年末調整、減価償却と損益通算

「区分マンションやアパートを持っていて家賃収入があるけれど、会社の年末調整の書類に何か書く必要があるの？」

「不動産投資で減価償却費などの赤字が出た場合、給料の税金を取り戻すにはどうすればいい？」

老後の年金対策や資産形成、節税を目的として、ワンルームマンション投資やアパート経営を行う「サラリーマン大家」が増えています。

年末調整の時期になると、「家賃収入があることを会社の書類に書いたら副業が知られるのでは」「減価償却費の赤字はどうやって給料と相殺するのか」といった疑問に直面する方が多くいます。

先に整理しておくと、賃貸不動産の家賃収入や経費は、本業の会社に提出する年末調整の用紙には一切記入しません。空欄のまま提出するのが正解です。不動産所得は会社の給与計算で処理できる所得控除の対象外で、年末調整が終わった後の年明け2月から3月に、自分自身で税務署へ確定申告を行って精算する仕組みになっているからです。

そして、不動産所得で減価償却費などの経費により赤字（マイナス）が出た場合、確定申告で本業の給与所得と相殺する「損益通算」という手続きを使うことで、給料から天引きされていた税金の一部が還付されるケースがあります。

この記事では、不動産投資をしているサラリーマンの年末調整の正しい対応から、不動産所得の計算式、減価償却費を使った損益通算の仕組み、会社に不動産所得を知られにくい確定申告のやり方まで、国税庁の公式情報に基づいて整理しました。

【現場のリアル】初めて減価償却費で「帳簿上の赤字」を作ったときの不安

区分マンションを一室購入して1年目、初めて確定申告に取り組んだ会社員の方から聞いた話です。家賃収入は年間90万円あったのに、減価償却費や借入金利子、管理費を積み上げていくと必要経費の合計が140万円を超え、収支内訳書の一番下に「マイナス50万円」という数字が出てきたそうです。実際にお金が出ていったわけではないのに書類上は大赤字という状態に、「こんな数字を税務署に出して大丈夫なのか、脱税を疑われるのではないか」と何日も落ち着かなかったといいます。知人の税理士に相談したところ、「減価償却費は建物の購入代金を毎年少しずつ経費に振り分けているだけで、実際の現金は減っていない。不動産投資では最初の数年こそ赤字になりやすい制度設計になっている」と説明を受け、ようやく安心して申告書を提出できたとのことでした。制度を知らないまま帳簿上の赤字だけを見ると、誰でも一度はこの種の不安を抱くものです。

1. 結論：不動産所得は「会社の年末調整には一切書かない」

会社から配られた年末調整の用紙（扶養控除申告書や基礎控除申告書）には、不動産の家賃収入や経費、ローン残高などを書く欄自体がありません。年末調整は「給与所得」だけを対象にした手続きだからです。

【不動産投資サラリーマンの税務フロー】

本業の年末調整用紙に無理に書き込んでしまうと、会社の人事・総務担当者が処理に困るだけでなく、不動産を所有していることが職場に伝わるきっかけにもなりかねません。年末調整はあくまで本業の給与についてだけ済ませ、不動産所得の精算は確定申告に任せるという役割分担で考えると迷いません。

2. 不動産所得の計算式と認められる「必要経費」一覧

不動産所得の計算方法は、国税庁のタックスアンサーで次のように定められています。

【国税庁の公式見解・1次情報】

国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」では、不動産所得とは、土地や建物などの不動産の貸付け、借地権など不動産の上に存する権利の設定および貸付け、船舶や航空機の貸付けから生じる所得（事業所得や譲渡所得に該当するものを除く）と定義されています。所得金額は「総収入金額－必要経費＝不動産所得の金額」で計算し、総収入金額には賃貸料のほか、名義書換料、承諾料、更新料、返還を要しない敷金・保証金なども含まれます。必要経費は、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものとされ、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などが例として挙げられています。

出典：国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm

$$\text{不動産所得} = \text{年間の総収入（家賃・礼金・更新料等）} - \text{年間の必要経費}$$

3. 給与所得と相殺できる「損益通算」の仕組み

サラリーマン大家にとって特に大きな意味を持つのが、不動産所得の赤字を本業の給料と相殺できる「損益通算」です。損益通算の法的な根拠は所得税法第69条にあり、国税庁のタックスアンサーでも対象となる所得の範囲が明示されています。

【国税庁の公式見解・1次情報】

国税庁「No.2250 損益通算」では、各種所得金額の計算上生じた損失のうち一定のものについて、一定の順序にしたがって他の各種所得の金額から控除できると説明されています。損益通算の対象となる所得は、（1）不動産所得、（2）事業所得、（3）譲渡所得、（4）山林所得の4つに限られ、配当所得・給与所得・一時所得・雑所得の計算上生じた損失は他の所得と通算できないと明記されています。

出典：国税庁「No.2250 損益通算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2250.htm

不動産所得はこの4つの対象所得に含まれているため、赤字が出た年は確定申告で給与所得と合算して総所得金額を計算し直すことになります。

【損益通算のイメージ（あくまで一例）】
・本業の給与所得： 610万円
・不動産所得　　：▲150万円（家賃収入200万－減価償却費等の経費350万＝赤字150万円）

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-> 損益通算後の総所得：610万－150万＝460万円
-> 所得が圧縮された分だけ、その年の所得税・翌年の住民税の負担が下がる
-> 給与から源泉徴収されていた所得税との差額は、確定申告後に還付される

還付額は年収や扶養状況、税率区分によって一人ひとり異なるため、必ず自分の源泉徴収票の数字をもとに確定申告書等作成コーナーなどで計算してください。ここで挙げた金額はあくまで仕組みを理解するための一例です。

なお、不動産所得の赤字であればどんな内訳でも無制限に通算できるわけではありません。次の章で説明する土地取得に関する借入金利子には例外規定があります。

【現場のリアル】確定申告で数十万円の還付を受け取って驚いた話

木造アパートを一棟購入して2年目のオーナーから聞いた話です。1年目は物件探しと契約手続きに追われて確定申告のことをあまり深く考えていなかったものの、2年目に税理士から「減価償却費だけで年間200万円近く経費に計上できるので、給与所得と損益通算すれば所得税がかなり戻る見込みですよ」と言われ、正直半信半疑だったそうです。2月に確定申告書を提出し、1か月ほど経って指定口座に振り込まれた金額を見て、「本当にこんなにまとまった額が戻ってくるのか」と何度も振込明細を見返したといいます。本人いわく「毎月の家賃収入だけを見ていたときは正直大した儲けじゃないと思っていたが、税金の還付まで含めて初めて不動産投資のキャッシュフローの意味が分かった」とのことでした。ただし同時に、減価償却が終わる将来は今と同じ額の還付は続かないという点も税理士から釘を刺されたと振り返っていました。

4. 会社に不動産所得を知られにくくする確定申告のやり方

年明けに確定申告書を作成する際、住民税の徴収方法の選択欄で「自分で納付」を選ぶことで、不動産所得にかかる住民税の通知が会社の給与担当部署に送られるのを避けやすくなります。この欄がどこにあるかは、国税庁の確定申告書等作成コーナーで具体的に案内されています。

【国税庁の公式見解・1次情報】

国税庁「確定申告書等作成コーナー」の住民税の徴収方法の選択に関する説明では、給与・公的年金等以外の所得に係る住民税について、給与から差し引くことを希望する場合は「特別徴収（給与から天引き）」を、給与から差し引かず自分で窓口等に納付することを希望する場合は「自分で納付」を選択すると説明されています。この選択は確定申告書第二表の「住民税・事業税に関する事項」欄で行います。

出典：国税庁「確定申告書等作成コーナー」住民税の徴収方法の選択 https://www.keisan.nta.go.jp/r6yokuaru/cat1/cat13/cat132/cat1324/cid395.html

### 確定申告書第二表「住民税・事業税に関する事項」欄でのチェック位置

- 「給与、公的年金等以外の所得に係る住民税の徴収方法の選択」の項目で、

- 「自分で納付」の欄に○（またはチェック）を入れる

- ※ 確定申告書等作成コーナーで作成する場合は、入力画面の指示に従って

- 「自分で納付」を選ぶだけで、この欄に自動で反映される

「自分で納付」を選ぶと、不動産所得に対応する住民税分は自宅に届く納付書で自分で支払うことになり、会社の給与から天引きされる住民税額は本業の給与分だけになります。ただし、不動産所得が赤字で住民税自体が発生しない年や、申告した控除額の方が大きい年など、条件によっては選択どおりにならない場合もあるため、心配な場合は確定申告時期に税務署や市区町村の窓口で確認しておくと安心です。

【現場のリアル】住民税の徴収方法を選び間違えて会社にバレそうになった話

区分マンションを2室所有している会社員の方の話です。初めての確定申告で急いで書類を作成した際、住民税に関する事項の欄をよく確認しないまま提出してしまい、「特別徴収」のままになっていたことに後から気づいたそうです。翌年6月、給与明細に添付された住民税の通知書を見た経理担当者から「給与額の割に住民税が高いようですが、何か副業をされていますか」とやんわり聞かれ、その場で心臓が縮み上がったといいます。結局、不動産投資自体は会社の副業規定に抵触するものではなかったため大きな問題にはならなかったものの、本人は「あの時ばかりは冷や汗をかいた、次の年からは確定申告書の住民税の欄を提出前に指差し確認するようになった」と話していました。この欄は申告書の中でも小さく目立ちにくい箇所のため、提出前にもう一度見直す価値があります。

5. よくある質問

Q1. 不動産投資ローンの年末残高証明書は、年末調整で使えますか。

使えません。住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）が受けられるのは、自分が住むための自宅（マイホーム）に限られます。人に貸し出している賃貸物件のローンは住宅ローン控除の対象外です。その代わり、賃貸物件のローンの利息部分は不動産所得の必要経費にできます。

Q2. 土地の購入にかかったローンの利息は、赤字のときに損益通算できますか。

土地取得分の借入金利子には損益通算からの除外規定があります。

【国税庁の公式見解・1次情報】

国税庁「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」では、不動産所得の金額の計算上生じた損失のうち、別荘等のように主として趣味・娯楽・保養・鑑賞の目的で所有する不動産の貸付けに係るもの、および不動産所得の金額の計算上必要経費に算入した土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の金額は、損益通算の対象とならないと明記されています。根拠法令として租税特別措置法第41条の4等が挙げられています。

出典：国税庁「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1391.htm

つまり、建物部分の借入金利子や減価償却費は全額が損益通算の対象になりますが、土地部分の借入金利子に対応する赤字だけは「なかったもの」とみなされ、給与所得との相殺から除かれます。土地と建物の借入金を按分して利子を計算する必要があるため、契約時の土地・建物の取得価額の内訳を必ず保管しておいてください。

6. 減価償却費の「建物・設備」按分と法定耐用年数

減価償却費を正しく計算するための基本ルールは、国税庁のタックスアンサーに整理されています。

【国税庁の公式見解・1次情報】

国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」では、減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続きが減価償却であると説明されています。具体的な計算方法として、国税庁「No.2106 定額法と定率法による減価償却（平成19年3月31日以前に取得された場合）」等では、定額法による各年の償却費の額は「取得価額×定額法の償却率」で計算し、年の途中で取得した場合はその金額を12で割って業務使用月数を乗じると案内されています。

出典：国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm

出典：国税庁「No.2106 定額法と定率法による減価償却」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2106.htm

計算式をそのまま書くと次のとおりです。

$$\text{その年の減価償却費} = \text{建物の取得価額} \times \text{定額法の償却率} \times \frac{\text{その年の業務使用月数}}{12}$$

賃貸用建物（住宅用）の法定耐用年数と、それに対応する定額法の償却率は次のとおりです。償却率は国税庁が公表している「減価償却資産の償却率等表」（No.2100の別紙）に基づいています。

出典：国税庁「減価償却資産の償却率等表」（No.2100関連資料） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_02.pdf

すでに法定耐用年数を超えている中古の木造アパートなどを購入した場合は、簡便法で耐用年数を見積もることができます。

【国税庁の公式見解・1次情報】

国税庁「No.5404 中古資産の耐用年数」では、中古資産を取得して事業の用に供した場合、その資産の使用可能期間を見積もることが困難なときは、簡便法により算定した年数によることができるとされています。簡便法の計算式は、法定耐用年数の全部を経過した資産については「法定耐用年数×20%」（1年未満の端数切り捨て、2年に満たない場合は2年）とされています。

出典：国税庁「No.5404 中古資産の耐用年数」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404_qa.htm

木造（法定耐用年数22年）の中古アパートで、すでに22年を超えて経過している場合の計算例は次のとおりです。

【簡便法による耐用年数の計算（木造・築22年超の場合）】
・法定耐用年数22年 × 20% ＝ 4.4年
-> 1年未満の端数を切り捨てて「4年」
・耐用年数4年の定額法償却率は0.250
-> 建物価格を4年間で集中的に償却できる

耐用年数が短くなるほど毎年の償却率は大きくなり、短期間に多くの減価償却費を計上できます。ただし、償却が終わった後は同じ規模の経費が出せなくなる点、将来売却する際に取得費が下がり譲渡所得の計算に影響する点も踏まえて判断してください。

【現場のリアル】建物価格の按分を間違えて計算し直した話

築25年の木造アパートを購入した会社員の方の話です。売買契約書には土地と建物の代金が分けて書かれておらず、総額だけが記載されていたため、最初は自己流でおおよその割合で按分して確定申告の準備を進めていたそうです。減価償却費の計算をエクセルで組んでいたところ、知人の不動産投資家から「按分の根拠が説明できないと税務署から聞かれたときに困る、固定資産税評価額の比率で按分し直した方がいい」と指摘を受け、慌てて役所で固定資産評価証明書を取り寄せて計算をやり直したといいます。結果として建物部分の割合が当初の自己流の見立てより低く出たため、想定していたより減価償却費が小さくなり、還付額の見込みも下方修正になったそうです。本人は「契約書に土地建物の内訳がない場合、後から自分に都合よく決めるのではなく、評価証明書のような客観的な資料で按分するべきだと痛感した」と話していました。

まとめ

• 会社の年末調整には不動産の家賃収入や経費を記入しない。不動産所得の精算は確定申告で行う。
• 不動産所得は「総収入金額－必要経費」で計算する（国税庁No.1370）。減価償却費、ローン利息、管理費、固定資産税などが必要経費になる。
• 不動産所得の赤字は、所得税法第69条・国税庁No.2250に基づき、給与所得など他の所得と損益通算できる。ただし土地取得のための借入金利子部分は除外される（国税庁No.1391、措置法41条の4）。
• 確定申告書第二表の「住民税・事業税に関する事項」で「自分で納付」を選ぶと、不動産所得分の住民税を給与天引きと切り分けやすくなる。
• 減価償却費は「取得価額×定額法の償却率」で計算し、建物の構造（RC造47年・重量鉄骨34年・木造22年）によって償却率が変わる（国税庁No.2100、No.2106）。中古の築古物件は簡便法（法定耐用年数×20%）で耐用年数を見積もれる（国税庁No.5404）。

不動産の税務ルールは、根拠となるタックスアンサーの番号ごと押さえておくと、税理士や税務署とのやり取りでも迷いにくくなります。